Dans cet article, j’aborde les points essentiels à savoir sur ce type de contrat et quelques astuces qui feront dès le départ une nette différence!

Signature du compromis de vente : tout ce qu’il faut savoir en tant que vendeur !

Le compromis de vente est avec la promesse de vente un contrat préparatoire à l’acte de vente définitif. On parle ici d’avant-contrat. Tous les deux permettent d’établir les bases et une grosse partie du contenu qui sera retrouvé dans l’acte définitif.

Attention, ce contrat officialise uniquement l’accord entre le vendeur et son potentiel acquéreur. En effet, le compromis de vente (et a fortiori la promesse de vente) ne transfert pas la propriété du bien mais en définit les modalités et les conditions qui seront reprises dans l’acte définitif.

Même si cet article concerne le compromis de vente, il vous faut comprendre en quelques mots la promesse de vente. Qu’entend-on donc par compromis de vente et promesse de vente?

Le compromis de vente est un contrat contenant l’engagement des deux parties : le vendeur s’engage à vendre à l’acquéreur qui s’engage à son tour à acheter. Il a donc un engagement réciproque l’une envers l’autre. En droit, on parle de contrat synallagmatique ou de promesse synallagmatique.

Dans la promesse de vente, seule une partie s’engage : le vendeur. La liberté est accordée au candidat acquéreur d’acheter ou non le bien.

Rassurez-vous, dans ces deux contrats l’objectif est de préparer la vente définitive et c’est fort justement qu’ils contiennent tous les deux les modalités et les conditions d’acquisition pour que le transfert de propriété se réalise quelques mois plus tard.

Quelle que soit la nature de l’avant-contrat, il s’agit de poser les bases de la rédaction d’un acte notarié qui est un acte authentique bénéficiant de trois qualités majeures :

La force exécutoire : dans un acte sous seing privé, lorsqu’une personne ne respecte pas ses engagements, elle peut être contrainte par un jugement. Cela suppose une procédure devant le tribunal (perte de temps, d’argent). Avec votre acte notarié, aucun souci! Votre acte a la même force qu’un jugement rendu par un tribunal. Vous pouvez passer directement par l’huissier de justice sans perdre de temps 😉

Une date certaine : l’acte notarié fait pleine foi de sa date et sa preuve est alors simplifié. Aucun souci à vous faire 😉

La force probante : le contenu de l’acte notarié fait là encore pleine foi et la contestation par l’une des parties n’est possible que par le biais d’une procédure en inscription de faux. Autant dire que la sécurité de votre acte est assuré 🙂

Vous comprenez donc tout l’enjeu d’un compromis de vente ou d’une promesse de vente.

L’avant-contrat sécurise l’engagement des parties, préfigure le travail du clerc de notaire en charge de votre dossier et impacte, par sa qualité rédactionnelle, le calendrier des opérations jusqu’à l’organisation du rendez-vous de signature. 

Le coût du compromis de vente ou de la promesse de vente

C’est un point important mais qui je pense qu’il ne doit pas orienter votre choix sur la nature de l’avant-contrat qui sera retenu.

Soyons clair : le notaire seul décide de la nature de l’avant-contrat. Il ne vous appartient pas de remettre en cause son choix, ni sa méthode de travail.

Si vous faites appel à un agent immobilier, il choisira le compromis de vente qui est le type de contrat qu’il connaît le mieux. Dans l’absolu, il pourrait très bien établir une promesse de vente mais ce type d’avant-contrat lui est sinon inconnu du moins totalement méconnu dans son complet fonctionnement. Autant dire qu’il ne s’aventurera pas à vous suggérer cela et encore moins à accepter une demande de votre part en ce sens.

Si vous pensiez que signer un compromis de vente ou une promesse de vente est gratuit, vous vous trompez. Je comprends que l’idée soit encore tenace mais elle n’est plus d’actualité et pour une raison simple : la collecte des pièces et des informations nécessaires à la rédaction de l’avant-contrat est une étape terriblement chronophage et énergivore. Et je ne parle pas de la complexité des textes en la matière…

Bref, que ce travail fondamental pour l’établissement d’un futur acte notarié (je parle de l’acte de vente) fasse l’objet d’une facturation par le notaire ne me choque pas et il doit en être de même pour vous. Cependant, vous pouvez encore régulariser un compromis de vente gratuitement. C’est possible mais cela devient de plus en plus rare.

Les agents immobiliers ne facturent pas leur compromis de vente en raison de leurs honoraires de négociation perçus lors de la signature de l’acte de vente définitif.

En revanche, dans l’hypothèse d’une promesse de vente, vous devez verser des frais et pour cause, la promesse de vente chez le notaire est un acte authentique (rappelez-vous les avantages précités : date certaine, force exécutoire, validité jusqu’à inscription de faux). Cet acte est conservé au rang des minutes (comme votre futur acte de vente). La minute est l’acte original signé par les parties et le notaire archivé par ce dernier.

Ce n’est pas le cas d’un compromis de vente même reçu par le notaire qui reste un acte sous seing privé (= acte sous signature privée) car il est signé uniquement par les parties. L’acte de vente est quant à lui signé par les parties et le notaire.

Alors combien coûte un compromis de vente ? 200 à 300 € en général.

Et pour une promesse de vente : 400 € environ

Ces chiffres sont ceux habituellement ceux constatés et sont donnés à titre indicatif.

Préparation du compromis de vente : évitez les erreurs si souvent constatées par les notaires!

Une règle de sécurité juridique absolue : pas de date de signature si toutes les pièces ne sont pas fournies pour … rédiger tout simplement!

Cela concerne les compromis de vente rédigés par les notaires. Les agents immobiliers sont plus souples sur ce point et consentent généralement des délais de préparations plus courts en accordant des signatures dans un délai d’une semaine généralement.

En tant que vendeur, vous devez notamment :

• avoir fait établir les diagnostiques immobiliers (que vous aurez pris le soin de payer sans attendre la signature définitive intervenant plusieurs mois plus tard)
• préparer votre titre de propriété,

En tant qu’acquéreur, vous devez :

• fournir les principaux éléments de votre dossier de prêt (montant, durée, taux d’intérêt et banques sollicitées)

Il y a bien d’autres renseignements à fournir. Dans le cas d’une acquisition d’un appartement, le propriétaire doit disposer du règlement de copropriété et de ses modificatifs, des plans, des procès-verbaux des trois dernières années. Il y a d’autres éléments à produire comme le dispose la loi ALUR de 2014 mais ces premiers éléments sont déjà une bonne base de travail.

Avant la signature du compromis de vente

Vous l’avez compris, l’essentiel est ici de donner au rédacteur du compromis de vente (notaire ou agent immobilier) tous les éléments nécessaire à une rédaction complète et sécurisée pour prendre un bon départ!

Vous avez aussi à réfléchir sur les conditions de l’avant-contrat et notamment en tant qu’acquéreur à celles relatives au financement. Il est vivement recommandé d’avoir mené une réflexion sur ce point en ayant consulté préalablement votre banquier. Ce n’est pas encore fait? Dépêchez-vous! Nous voyons encore des clients fournir ces éléments le jour du rendez-vous ou pire entendre des agents immobiliers délivrer des informations inexactes dans le seul but d’obtenir rapidement un rendez-vous au cours duquel la copie sera revue. A EVITER!!

Quel délai pour signer l’acte de vente ?

Le délai habituel constaté dans les compromis de vente et les promesses de vente est généralement de 3 mois. Attention, il s’agit plus exactement d’une date butoir et non d’un délai à respecter impérativement.

L’instruction de votre dossier dépendra de plusieurs facteurs et notamment de la qualité du travail réalisé lors du compromis de vente. Plus le travail de rédaction sera précis dans l’avant-contrat et plus facilite sera celui de l’acte de vente . Cela suppose naturellement que toutes les conditions suspensives soit levées. Toutefois, il s’agit là d’un élément important à prendre en compte car le clerc de notaire en charge de votre dossier sera dans d’excellentes conditions de travail et cela aura une incidence sur le délai de traitement de votre dossier et donc sur le calendrier de votre projet.

Sachez aussi que le rendez-vous de signature de l’acte de vente peut être très rapide car cet acte reprend les termes et conditions stipulés dans le compromis de vente. En droit, cela s’appelle un acte de réitération. C’est-à-dire que l’acte reprend de manière officielle les éléments de l’avant-contrat avec un complément d’informations liées aux pièces que le clerc de notaire aura réceptionnés après la signature du compromis.

Prendre un ou deux notaires : c’est plus cher?

L’intervention d’un notaire au stade du compromis de vente n’est pas obligatoire et un agent immobilier peut en recevoir la signature des parties qui devront préciser leur notaire respectif ou s’en remettre à celui qui est généralement indiqué : celui du vendeur. A défaut, l’agent immobilier peut suggérer un notaire mais ne peut en aucune manière l’imposer pour mener la vente à son terme. Les parties conservent une totale liberté de choix.

Si chacune des parties souhaitent se faire assister par son notaire, l’acquéreur qui supportera seul les frais d’acte (et dites surtout pas « frais de notaire »! Je vous l’expliquerai dans un autre article) ne supportera pas de coût supplémentaire lié l’intervention d’un second notaire. Un partage des frais est effectué entre notaires selon les règles déontologiques.

L’essentiel est ici que l’identité des notaires contributeurs à votre dossier soient connus lors de la signature du compromis de vente qui sera signé devant l’agent immobilier.

Si le compromis de vente est rédigé par un notaire, ce dernier se mettra en relation avec le Confrère assistant l’autre partie. Indiquez rapidement le nom de votre notaire afin d’éviter des pertes de temps lors de la préparation du compromis.

Les clauses importantes du compromis de vente ou de la promesse de vente

Quelle que soit la nature de l’avant-contrat (compromis de vente ou promesse de vente), son contenu renferme les engagements qui seront repris dans l’acte de vente définitif mais surtout l’avant-contrat stipule les conditions suspensives qui permettront sa réitération (=sa reprise) solennelle par la signature de l’acte définitif.

Outre les conditions suspensives, l’avant-contrat contient  les clauses et modalités du transfert de propriété qui aura lieu quelques mois plus tard. Il est donc réducteur de se focaliser uniquement sur les conditions suspensives. Certes, elles sont importantes mais elles ne résument pas à elles seules la force de l’engagement pris par les parties.

Parmi les clauses suspensives habituelles, figurent les suivantes :

• obtention d’un financement bancaire,
• purge du droit de préemption applicable (on entend souvent du droit de préemption urbain, c’est-à-dire celui de la commune mais il peut en avoir d’autres)
• absence de servitude ou de charge susceptible d’amoindrir la valeur du bien,
• absence d’inscription d’hypothécaire sur le bien (=absence de garantie comme une hypothèque par exemple prise par une banque ou un autre créancier)

Etc…

Une fois le compromis de vente ou la promesse de vente signé, l’acquéreur dispose d’une faculté de rétractation de 10 jours à compter du lendemain de la réception de l’avant-contrat par lettre recommandée.

Aucune protection de cette nature n’est accordée au vendeur. D’une manière générale, qu’il s’agisse de l’avant-contrat ou de la vente définitive, les dispositifs d’information et de protection sont orientés vers l’acquéreur.

Les clauses de l’avant-contrat traiteront également d’enjeux financiers sur lesquels je vous recommande d’être prudent car ils peuvent faire l’objet de discussions lors du rendez-vous de signature. Il s’agit du prorata de taxe foncière. Cette taxe incombe au propriétaire du bien au 1er janvier de l’année au cours de laquelle la signature de la vente définitive intervient. Le prorata sera calculé en fonction de la date de signature de l’acte définitive qui opérera le transfert de propriété du bien au profit du nouveau propriétaire.

Pour l’appartement, un second prorata sera calculé de la même manière et concerne les charges de copropriété.

Dans les deux cas, le vendeur devra fournir le dernier avis de taxe foncière et/ou appel de charges de copropriété trimestrielles préalablement à la tenue du rendez-vous de signature. Il n’est pas rare pour le clerc de notaire en charge de votre dossier de perdre du temps à obtenir ces éléments alors qu’il serait tellement plus simple qu’en tant que vendeur vous les lui fournissiez dès réception sans attendre une demande de dernières minutes. En faisant le nécessaire, vous lui facilitez la tâche et vous évitez des erreurs de calculs ou des corrections qu’il devra faire en urgence lors du rendez-vous de signature.

Pour les appartements, je pourrai aussi vous parler des provisions ou appels de fonds pour les travaux votés en assemblée générales. Le maître-mot ici pour sécuriser ces points financiers non négligeables (plusieurs centaines d’euros voire bien davantage) : envoyer tous les documents de la copropriété dès réception au clerc de notaire pour une mise à jour.

Le compromis de vente n’aboutit pas : les sanctions financières possibles

La signature du compromis de vente entraîne deux conséquences très importantes :

• le bien est désormais immobilisé. Son propriétaire ne peut plus en disposer et donc le vendre comme il le souhaite. Il ne peut d’ailleurs non plus le mettre en garantie pour une autre opération.
• le vendeur est tenu de ne plus entamer de négociations avec des tiers au contrat.

L’aboutissement de la vente dépend donc des démarches qui seront entreprises par l’acquéreur qui bénéficie pendant le délai légal de rétractation d’une immunité totale.

Une fois le délai de rétractation expirée et le compromis de vente définitivement scellé, il est fondamental de se prémunir contre le risque d’un refus de l’acquéreur de respecter son contrat.

Plusieurs outils permettent de traiter ce risque : 

Le dépôt de garantie : il s’agit d’une somme d’argent versée par le candidat acquéreur (10 % du prix voire moins) qui va s’imputer sur le prix de vente à verser lors de la signature de l’acte définitif. Dans l’hypothèse où la vente ne peut être régularisée à cause d’une rétractation injustifiée par les conditions suspensives du compromis, cette somme peut être conservée par le vendeur à titre de dédommagement. Elle est assimilée alors à une clause pénale dont je vous explique le principe.

La clause pénale : il s’agit ici d’une somme d’argent pouvant être réclamée à l’acquéreur refusant de respecter ses engagements. L’objet de la clause pénale est de contraindre l’acquéreur récalcitrant afin d’éviter un préjudice encouru par le vendeur qui estimé forfaitairement à travers la mention du montant stipulé dans le compromis de vente. Voilà pourquoi il est possible de traiter le sort d’un dépôt de garantie en cas d’inexécution des obligations du candidat acquéreur.

On entend aussi parler de clause de dédit. Ce type de clause ouvre expressément la faculté pour le candidat acquéreur la possibilité de se rétracter moyennant le « prix d’une liberté retrouvée » souvent dissuasive. L’objet de la clause de dédit et celui de la clause pénale est donc différent même si la finalité est la même : assurer la signature de l’acte définitif.

A noter qu’en cas de renonciation de l’acquéreur pendant le délai de rétractation de 10 jours, le vendeur est tenu de restituer le dépôt de garantie et retrouve la liberté de chercher un nouveau candidat, son bien n’étant plus immobilisé. L’acquéreur est quant à lui délié de tout engagement et peut mener de nouvelles recherches.

Un ultime point à savoir : en cas de rétractation du candidat acquéreur, la provision sur frais qu’il a versée lors de la signature du compromis (200 / 300 €) peut être conservée par le notaire au titre des frais qu’il a engagé pour effectuer les demandes de pièces pour traiter votre dossier qui aurait dû se solder par la signature de l’acte définitif.

Un compromis de vente : un contrat principal et beaucoup (trop) d’annexes

Depuis quelques années, il y a une inflation législative en la matière qui a pour effet de rendre la collecte de documents toujours plus chronophage. Même si l’objectif est d’informer le candidat acquéreur, vous devez en tant que vendeur anticiper cette phase qui a une incidence directe sur la préparation du compromis de vente.

Cette phase requiert du temps et de l’argent.

Du temps car il n’est pas rare de devoir aller fouiller dans ses archives pour retrouver des documents datant de plusieurs années.

De l’argent ensuite car un dossier nécessitera l’intervention d’un professionnel.

Commençons par ce qui est le plus important : le dossier de diagnostic technique (DDT).

Il comprend généralement :

• diagnostique plomb,
• diagnostique amiante,
• diagnostique de performance énergétique (DPE),
• diagnostique des installations électriques et de gaz

Attention, tous ces diagnostiques ne sont pas à établir. Cela dépend de la date de construction du bien, du lieu de situation du bien mais aussi de la date des derniers diagnostiques réalisés lors de la précédente vente et du résultat qu’ils contiennent (présence ou absence des éléments recherchés).

Si le bien est un appartement, là c’est une autre aventure! D’ailleurs, certains agents immobiliers n’hésitent pas à solliciter directement le notaire pour faire des compromis de vente alors qu’ils en établissent pourtant sans problème pour des maisons.

Les documents à produire visent à informer le candidat acquéreur sur

• l’état physique du bâtiment comprenant les lots à vendre
• la situation financière de la copropriété
• les décisions prises par les copropriétaires (réalisation de travaux, mise en conformité de certains équipements…)

Vous l’avez bien compris, un compromis de vente n’est pas une mince affaire. Préparer un compromis, c’est monter l’architecture de votre projet. 

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