Voici une alternative au compromis de vente dont beaucoup de personnes ignore son fonctionnement et même parfois son existence. Si le compromis de vente est un standard bien connu, découvrez la promesse de vente avec ses garanties assurant l’engagement des deux parties.

La promesse de vente

La promesse de vente est un avant-contrat qui est régularisée devant notaire en prévision de la signature de l’acte de vente définitif. C’est un acte authentique (c’est -à-dire signé par le notaire) à la différence du compromis de vente qui, quelle que soit la personne devant laquelle il est signée (agent immobilier ou notaire), est toujours un acte sous seing privé (= acte sous signature privée).

La principale caractéristique est qu’il verrouille l’engagement du vendeur en contrepartie duquel le candidat acquéreur est tenu de verser une somme d’argent appelée « indemnité d’immobilisation ». Hormis cette somme versée, l’acquéreur bénéficie d’une liberté de concrétiser son projet sous réserve :

  • qu’il dispose d’un financement bancaire dans les conditions stipulées dans l’avant-contrat.
  • que toutes les autres conditions stipulées dans la promesse soit réalisées.

La promesse de vente comme le compromis de vente poursuit donc un même but : préparer l’acte de vente définitif qui va opérer le transfert de propriété du bien entre le vendeur et l’acquéreur.

L’objectif de la promesse de vente

La promesse de vente comme le compromis de vente poursuit un même but : préparer l’acte de vente définitif qui va opérer le transfert de propriété du bien entre le vendeur et l’acquéreur.

La promesse de vente est le plus souvent une promesse unilatérale de vente (unilatérale = une seule partie s’engage, le vendeur dans notre cas).

Si la promesse comporte une obligation de vendre pour le propriétaire et une obligation d’acheter pour le candidat acquéreur, l’avant-contrat est alors une promesse synallagmatique. L’engagement de l’un trouve sa contrepartie dans la l’engagement de l’autre. Mis à part quelques particularités rédactionnelles, il s’agit en réalité d’un compromis de vente.

L’objectif d’une promesse de vente est de préparer l’acte de vente définitif en délivrant une information complète sur :

  • le bien qui fait l’objet de la transaction,
  •  les obligations incombant au vendeur et à l’acheteur,
  •  les démarches à entreprendre pour l’acquéreur afin de respecter le calendrier fixé dans l’avant-contrat.

Bref, l’avant-contrat détermine l’environnement contractuel dans lequel le vendeur, l’acheteur, le notaire et l’agent immobilier vont évoluer au cours d’une période qui généralement fixé à 3 mois.

En substance, les droits et engagements des parties et intervenants sont les  suivants :

  • le vendeur s’interdit de remettre son bien à la vente et d’entreprendre des négociations avec des tiers à la promesse.
  • l’acquéreur doit obtenir un financement  dans les conditions stipulées dans la promesse (montant, taux, durée) afin de pouvoir lever valablement son option d’achat.
  • le notaire doit réaliser les formalités lui permettant de disposer des documents d’urbanisme et d’une information complète sur la situation juridique du bien afin d’assurer son obligation de conseil vis-à-vis des de chaque partie mais aussi son obligation de résultat quant à la transmission d’une propriété incontestable au futur propriétaire.
  • l’agent immobilier percevra à l’occasion de la signature de l’acte de vente ses honoraires de négociation, la transmission de propriété entre l’ancien et le nouveau propriétaire étant désormais officialisée.

A quel moment intervient la signature de la promesse de vente ?

Une fois l’accord des parties acquis sur les principales caractéristiques de la vente (prix, consistance du bien avec notamment sa superficie habitable et son terrain) et après que tous les documents soient remise au notaire, une signature peut intervenir rapidement sous réserve qu’aucun point technique dans le montage du dossier ne viennent perturber le travail du clerc de notaire en charge de la rédaction du compromis. L’examen du titre de propriété (=acte de vente) peut par exemple nécessiter un contrôle complémentaire sur un cahier des charges d’un lotissement.

Qu’est-ce qui différencie le compromis de vente de la promesse de vente?

Tout d’abord, la nature du contrat. Le compromis de vente, même signé devant notaire est toujours un acte sous seing privé. En effet, le notaire ne signe pas ce contrat. En revanche, la promesse de vente est toujours signée par le notaire. Il s’agira donc d’un acte authentique.

L’acte authentique  revêt 3 caractéristiques particulières que j’ai déjà évoqué dans l’article consacré au compromis de vente.

Je vous les rappelle brièvement : la force exécutoire, une date certaine et la force probante.

Il y a une spécificité concernant l’exécution forcée du contrat et qu’il y a lieu dire quand il s’agit de contraindre l’autre partie pour signer l’acte de vente définitif. Voyons ce qui se passe pour le compromis de vente puis pour la promesse de vente.

            – dans le compromis de vente : l’initiative de l’action appartient au vendeur ou à l’acquéreur contre celui qui est à l’origine du renoncement (en dehors de la période légale de rétractation et de l’application des conditions suspensives).

            – dans la promesse de vente : cette initiative est réservée à l’acheteur exclusivement car l’engagement ferme contenu dans cet avant-contrat ne touche que le vendeur.

L’autre différence par rapport au compromis de vente qui justifie l’intérêt d’une promesse de vente concerne l’engagement financier de l’acheteur.

La liberté traduite par l’option offerte à l’acquéreur de conclure définitivement ou non la vente est en réalité sensiblement atténuée par le versement d’une indemnité d’immobilisation au moment de la signature de la promesse.

Cette indemnité d’immobilisation est généralement de 10 % mais elle est négociable. Sachez qu’il est plus facile de négocier une dépôt de garantie dans un compromis de vente (voire même de s’en dispenser) qu’une indemnité d’immobilisation dans le cadre d’une promesse de vente. La raison essentielle tient au fait que l’indemnité d’immobilisation caractérise cet avant-contrat et que la pression financière exercée par le versement de l’indemnité d’immobilisation est directement liée au montant en jeu.

Si la vente se réalise, l’indemnité d’immobilisation vient en déduction du prix à payer.

Si la vente ne se réalise pas, l’indemnité d’immobilisation est conservée par le vendeur.

D’une manière générale, le compromis de vente offre un engagement des parties qui repose sur une réciprocité des engagements offrant un équilibre plus appréciée par les parties qu’une promesse de vente. Cette perception plus facile par les parties les rassure et justifie actuellement la popularité du compromis de vente.

Le contenu d’une promesse de vente

Etant donné l’objectif de cet avant-contrat et de la réitération (autrement dit la répétition officielle) par la vente définitive des termes et conditions stipulées dans la promesse de vente, vous trouverez en substance les informations suivantes :

  • L’état-civil du vendeur et de l’acquéreur
  • La désignation du bien avec l’adresse et les références cadastrales.
  • L’effet relatif (= le titre de propriété du vendeur)
  • Le délai d’option (indication de la date butoir et les modalités de levée d’option). Il peut être de 3 mois comme pour un compromis de vente mais aussi être plus long pour s’adapter au projet (achat d’un terrain le plus souvent).
  • Le prix de vente (en lettres et en chiffres avec la ventilation entre la prix du bien immobilier et celui du mobilier garnissant le bien à vendre)
  • Les éléments concernant la situation du bien (dossier de diagnostiques techniques, règles d’urbanisme, inscription de garanties éventuelles…)
  • La rémunération de la négociation (honoraires pour l’agent immobilier, émoluments pour le notaire – attention à cette « spécificité linguistique ») : indication du montant et de la personne qui en est redevable.
  • Le délai de rétractation : il est de 10 jours et profite exclusivement au candidat acquéreur. Les modalités de l’exercice de ce droit sont également précisées.

IMPORTANT : les conditions suspensives

Elles vont déterminer les conditions que devra remplir l’acquéreur pour exercer valablement son option d’achat.

Il s’agit de la clause suspensive d’obtention de prêt, d’absence de servitude susceptible d’amoindrir la valeur du bien ou de compromettre l’utilisation qui est envisagée par le candidat acquéreur.

Il y aussi et surtout la condition suspensive de non exercice d’un droit de préemption par la commune ou même le département.

A défaut de réalisation d’une seule des conditions stipulées dans la promesse de vente, chacun retrouvera sa liberté qui aura pour le candidat acquéreur un coût financier puisque le vendeur conservera l’indemnité d’immobilisation.

Comme je l’indiquais plus haut,  je n’ai jamais vu un agent immobilier s’aventurer à signer une promesse de vente. C’est techniquement possible. Comme pour le compromis de vente, il s’agira alors d’un acte sous seing privé.

Qui est compétent pour signer une promesse de vente?

Comme je l’indiquais plus haut,  je n’ai jamais vu un agent immobilier s’aventurer à signer une promesse de vente. C’est techniquement possible. Comme pour le compromis de vente, il s’agira alors d’un acte sous seing privé.

Toutefois et j’insiste à nouveau sur ce point : la spécificité de la promesse de vente requiert une compétence certaine pour éviter des amalgames avec le compromis de vente bien connu des agents immobiliers. A mon sens, cela justifie pleinement et fort justement l’intervention du notaire.

Quel est le délai de rétractation pour une promesse de vente?

Qu’il s’agisse d’un compromis de vente ou d’une promesse de vente, le délai de rétractation est identique : 10 jours à compter du lendemain de la présentation de l’avant-contrat par lettre recommandée avec accusé de réception.

D’ailleurs, notez que cette lettre recommandée avec accusé de réception peut être faite par voie postale mais aussi par voie électronique. J’en parle dans mon article « Les 9 étapes de l’achat immobilier et comment faire une vraie différence ».

Combien coûte une promesse de vente?

C’est une question essentielle et j’insiste sur un point : quel que soit la nature de l’avant-contrat (compromis de vente ou promesse de vente), il y aura obligatoirement versement d’une somme d’argent quand vous signerez votre avant-contrat.

Mis à part l’indemnité d’immobilisation, vous aurez à verser :

  1. Une provision sur frais. Elle est généralement comprise entre 200 et 300 € et s’imputera sur la provision totale en cas de régularisation de l’acte définitif. A défaut, la promesse peut en prévoir la conservation par le notaire si le projet d’acquisition ne se réalisé pas.
  2. D’éventuels honoraires de rédaction. Ils peuvent varier entre 200 et 300 €.
  3. Un droit d’enregistrement d’un montant de 125 €. Ce droit est versé par le notaire à l’administration fiscale.

Compromis de vente ou promesse de vente ?

Vous avez le choix entre ces 2 types d’avant-contrat et vous hésitez encore? Ou l’on vous propose une promesse de vente et vous préférez de toute manière le compromis de vente? Retenez les points suivants :

– Si vous préparez votre projet avec un notaire, laissez-vous guider et prenez l’avant-contrat qu’il vous proposera. Veillez à lui faire part de vos demandes particulières ou du contexte particulier de votre projet (vous enchaînez avec l’achat d’un autre bien, besoin urgent de liquidités, un conjoint sera absent …)

– Si vous avez un agent immobilier, acceptez volontiers le compromis de vente mais s’il vous suggère une promesse de vente, dites-lui qu’un notaire devra rédiger l’avant-contrat. Si le bien est un terrain (je consacrerai un article sur ce type de bien), préférez votre notaire.

– Si la promesse de vente est retenue, ne soyez pas gêné par son coût. La sécurité de votre projet vaut l’effort financier.

–  Enfin, n’oubliez pas de composer avec le contexte de la vente (succession, enfant mineur…) qui peut avoir un impact important sur le calendrier de votre projet.

Comme vous le constatez, la promesse de vente est un contrat particulier avec une logique sensiblement différente du classique compromis de vente même si un « tronc commun » existe ces 2 avant-contrats qui sont tout deux un étape essentielle à négocier sans erreur. Ce type d’avant-contrat est particulièrement utilisé dans le cadre d’une vente d’un terrain destiné à la construction. Ce sera l’objet d’un prochain dans lequel j’exposerai d’autres spécificité de cet avant-contrat.

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