Que vous soyez vendeur ou acheteur, dès le moment où vous vous êtes mis d’accord, vous souhaitez signer votre compromis de vente (ou une promesse de vente) le plus rapidement possible. C’est compréhensible mais d’abord, assurez-vous de ne pas commettre les erreurs suivantes qui sont hélas toujours fréquentes… 

# ERREUR 1 : ne pas avoir établi les diagnostiques immobiliers plus tôt

Vous êtes propriétaire et vous diffusez sur internet une annonce en prenant la liberté de compléter les principaux éléments touchant votre maison ou votre appartement en vous rappelant ce qui avait été écrit dans votre acte de vente. Vous notez différents éléments qui vous semble cohérent : la superficie de votre bien, une lettre de classification pour le DPE (Diagnostique de Performance Energétique) et hop le tour est joué! Vous remettez à plus tard la prise de rendez-vous avec un diagnostiqueur ou alors vous lui avez laissé un message et il vous rappellera plus tard …

Ou alors, vous recherchez un bien et vous entendez parler d’une opportunité dans le secteur qui vous intéresse. Vous vous organisez et vous faites la visite. C’est le coup de coeur et vite, vous vous mettez d’accord avec le propriétaire qui va contacter son notaire ou cherchez sur internet un modèle de compromis qu’il va s’empresser de signer avec vous … sauf que les diagnostiques immobiliers ne sont pas établis!

Dès que vous envisagez de mettre en vente votre maison ou même votre appartement, vous devez en tant que propriétaire vous soucier d’obtenir les diagnostiques immobiliers en contactant un professionnel. Vous n’aurez aucun souci pour en trouver un dans votre ville ou à proximité.

Le dossier de diagnostiques techniques (D.D.T.) qui est le terme officiel de ce que l’on appelle communément les « diagnostiques immobiliers » contient différents diagnostiques (plomb, amiante, thermites …) mais attention, tous ne sont pas à commander. Le contenu de votre dossier dépendra :

• de la date de construction de votre bien
• de la date des diagnostiques établis lors de la précédente vente
•  du secteur géographique dans lequel se trouve votre bien

Le coût global de votre dossier sera donc variable en fonction de ces éléments (de 100 à 300 € voire davantage).

Mon conseil : prenez un rendez-vous avec diagnostiqueur tout de suite et payez-le tout de suite! Bien souvent, il patiente plusieurs mois pour obtenir son règlement qui intervient lors de la signature de la vente. Ce n’est pas normal!! N’oubliez pas de transmettre une facture au notaire (ou de préférence à son clerc en charge du dossier) qui pourra en avoir besoin si vous ne vendez pas votre résidence principale et qu’une plus-value est réalisée. Une déduction sera opportunément réalisée pour optimiser votre impôt de plus-value le cas échéant.

# ERREUR 2 : ne pas remettre son titre de propriété

En tant que propriétaire, vous avez obligatoirement reçu votre acte de vente. Dans notre jargon, nous parlons de titre de propriété. D’ailleurs, les gens ignore parfois ce dont il s’agit. Je ne parle pas de l’attestation que vous a remise le notaire lors du rendez-vous de signature et qui reprend les principaux éléments de votre acquisition. Je vous parle de votre acte d’une trentaine de page avec les annexes. Vous ne le retrouvez plus? Dans ce cas, votre notaire pourra vous en adresser une copie mais attention, cette copie vous sera facturée (plusieurs dizaines d’euros) car il n’est pas tenu d’adresser d’autres copies mis à part celle qu’il vous a obligatoirement adresser après la signature. Et n’essayez pas, s’il vous plaît, de discuter le bien fondé de cette facturation ou de demander à votre agent immobilier de s’en occuper en espérant y échapper. C’est extrêmement désagréable et cela pose de mauvaises bases pour une relation qui à vocation à durer quelques mois.

Mon conseil : Faites l’effort de retrouvez cet acte! Cela permet de gagner beaucoup de temps surtout si l’acte est très ancien. Si vous ne parvenez à le retrouver, dans ce cas contacter votre notaire en indiquant la date de signature ou à défaut, une période la plus précise possible afin d’éviter une perte de temps pour le clerc de notaire ou la secrétaire. Cela sera très apprécié et vous marquerez un bon point 😉

#ERREUR 3 : Ne pas avoir établi précisément de plan de financement

Vous envisagez d’acheter par le biais d’un emprunt bancaire? Si oui, avez-vous pensez à définir un budget? C’est sans doute le cas mais définir un montant n’est pas suffisant. Il vous faut d’autres éléments qui permettront d’insérer une clause suspensive d’obtention de prêt. Cette clause est importante car elle permet de vous protéger en tant qu’acquéreur. Certes, vous achetez le bien mais selon des conditions financières qui seront acceptées par votre banque. Il ne vous viendrait pas à l’esprit de souscrire un prêt à un taux qui ne soit pas … « sexy » par exemple! Ah, ce fameux taux d’intérêt. Tellement désiré et pourtant tellement réducteur dans le choix d’un vrai bon financement!

Mon conseil : Vous devez être parfaitement clair sur les éléments suivants : montant, durée du prêt, taux d’intérêt (fixe ou variable – préférez le taux fixe pour votre résidence principale), le nom de(s) banque(s) sollicitées. Si l’un de ces éléments n’est pas connu, vous devrez de toute manière les fournir et il est essentiel de ne pas donner ces informations aussi fondamentales sous la pression. Une petite visite chez votre conseiller financier s’impose donc avant de signer votre compromis de vente (ou votre promesse de vente).

# ERREUR 4 : Ne pas se rendre suffisamment disponible pour signer

L’agence immobilière ou le notaire a tous les éléments pour rédiger son compromis de vente. Formidable! Mais l’organisation du rendez-vous de signature est problématique parce Monsieur ou Madame a des horaires de travail qui impliquent un rendez-vous en soirée uniquement ou alors il rentre tard et le samedi est la seule possibilité.  Prendre une demi-journée de congé vous est insupportable ou même inconcevable? Je pense que vous devriez y réfléchir à deux fois. L’agenda d’un notaire est souvent chargé et faire l’effort d’une absence d’une demi-journée ou davantage peut éviter un retard de quelques jours voire d’une dizaine de jours.

N’oubliez pas :

• Si vous êtes propriétaire, plus vite le compromis de vente (ou la promesse de vente) est signée et plus vite le délai de rétractation aura expirée.
• Si vous êtes un candidat acquéreur, plus vite c’est signé et plus vite vous éviterez au propriétaire de réfléchir à une éventuelle surenchère d’un tiers.

Vous êtes en couple et l’un d’entre vous ne peut ne se libérer? LA solution : une procuration. Si le compromis de vente est rédigé par un notaire, vous devrez prendre vos dispositions pour respecter une formalité obligatoire : légaliser votre signature (ou dans un langage moins technique la faire certifier) en mairie ou devant un notaire (qui peut être celui qui recevra le compromis de vente ou même un autre notaire proche de votre domicile). N’oubliez pas de vous munir dans tous les cas d’une pièce d’identité.

Mon conseil : Dès le moment où un accord de principe est conclu entre les parties, indiquez 2 ou 3 créneaux de disponibilité envisageables. Cela permet au notaire ou à l’agent immobilier de ne pas perdre de temps car fixer un rendez-vous convenant à tous (vendeur, acheteur, notaire et/ou agent immobilier) dans un délai très court requiert parfois une « souplesse » et une énergie folle de la part des organisateurs. Pensez-y!

#ERREUR 5 : réduire le compromis de vente à une simple formalité de signature

Devant les difficultés qui peuvent émailler la préparation d’un compromis, vendeur et acheteur peuvent ressentir un certain soulagement après avoir signé le compromis de vente. Soulagement teinté d’une certaine fatigue aussi car le rendez-vous est l’occasion d’ingurgiter une masse d’informations surtout de la part du candidat acquéreur. Tout cela est parfois indigeste et les parties ont tendance à marquer une pause dans le processus de vente.

Je pense que c’est une erreur. Voici comment selon moi vous devez concevoir la préparation d’un compromis de vente et sa signature.

L’idée de départ est simple : vendeur et acheteur se rencontrent puis se mettent d’accord sur le principe d’une vente. Vous vous apprêtez donc à entrez dans une relation qui va prendre une forme solennelle à l’occasion de la signature d’un avant-contrat (compromis de vente ou promesse de vente). Cette relation va durer le temps que mettra la préparation de l’acte de vente définitif (3 mois en général) mais comme toute relation, elle peut être ponctuée d’événements plus ou moins agréables, de contributions plus ou moins faciles, plus ou moins énergivores et chronophages.

Même si cette relation ne concerne que les 2 signataires, elle implique le notaire et l’agent immobilier.

En écrivant c’est quelques mots, je ne peux m’empêcher de faire un rapprochement avec une relation amoureuse. Vous l’avez peut-être d’ores et déjà ressenti mais c’est au fond tellement vrai. Signez un compromis, c’est réussir un premier rendez-vous amoureux et repartir avec le sentiment d’avoir gagné les points pour la prochaine rencontre qui sera inscrite dans votre agenda.

Même si cette relation est juridiquement solide, elle est temporaire et peut pâtir d’erreurs ou de négligences de la part des partenaires. Ne pas fournir de pièces spécifiques dans un délai imparti, subir une visite impromptue ou organisé par empressement à l’approche de la signature, aborder tardivement un point technique manqué lors de la préparation du compromis sont autant d’épreuves que vous devrez gérer pendant cette relation.

 Mon conseil : vous devez prendre un soin particulier dans cette phase de préparation du compromis de vente mais aussi lors du rendez-vous de signature pour

• créer une confiance solide chez votre interlocuteur,
• donner les preuves du sérieux de votre démarche,
• donner la certitude que vous êtes le partenaire avec qui traiter,
• unir vos forces pour la réalisation d’un objectif commun : signer l’acte de vente dans les meilleures conditions possibles,
• ancrer dans l’esprit du notaire et de l’agent immobilier que le traitement de votre dossier se fera dans un certain confort jusqu’au rendez-vous de signature.

Disponibilité, réactivité dans la prise de décision et la délivrance de pièces, souci d’assurer une relation de bonne tenue avec l’autre partie mais aussi avec le notaire et l’agent immobilier sont pour moi les atouts majeurs qui vous permettront le mener à bien votre projet immobilier.

L’anticipation dans les démarches de votre projet est la clé et cela vaut que vous soyez vendeur ou acquéreur.

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