Les 9 étapes d’un achat immobilier : comment faire une VRAIE différence?

Une chose essentielle à retenir : par des actions simples, vous pouvez optimiser chacune des étapes qui vont suivre. La gestion de votre projet nécessite un investissement plus ou moins important de toutes vos ressources (temps, argent, énergie physique et mentale). Elles sont limitées. Ne l’oubliez pas!

Etape 1 : La recherche du bien immobilier

Internet est l’outil à privilégier. Vous connaissez LEBONCOIN, c’est bien mais pensez à d’autres comme VIVASTREET par exemple.

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Avez-vous pensez à rendre visite au notaire? Beaucoup d’entre eux disposent d’un service de négociation et leurs frais de négociation (on parle d’émoluments de négociation et non d’honoraires de négociation) sont généralement inférieur. De plus, les dossiers de successions permettent d’accéder à de belles opportunités…

Voici une liste des pistes que je vous invite à explorer pour éviter de perdre du temps : cliquez ici

Etape 2 : L’offre d’achat d’un bien immobilier

Bien qu’elle ne soit pas obligatoire, elle permet de donner le ton d’une relation qui sera fondée sur la confiance et évite à l’acquéreur de voir le propriétaire céder au sirène d’une surenchère faite par un tiers trop « entreprenant »…

Elle contient un état civil complet de chaque partie avec l’identification du bien, son adresse précise et idéalement les références cadastrales.

En présence d’un agent immobilier, elle peut indiquer le montant de ses honoraires et qui en supportera la charge.

Ce document constitue une première base de travail de qualité pour l’agent immobilier ou le notaire en charge de la rédaction du compromis. Le notaire appréciera cet écrit qui lui permet de rassembler rapidement les premiers éléments et préparer son compromis de vente ou la promesse de vente dans de meilleures conditions.

Etape 3 : Prendre un ou deux notaires?

Chaque partie est libre de choisir son notaire.

Cette liberté doit cependant s’exercer au moment de la préparation du compromis et non 15 jours avant la date de signature de l’acte définitif.

Chaque notaire défend les intérêts de son client et ils travaillent de concert tout au long du traitement de votre dossier : de la préparation du compromis de vente (ou de la promesse de vente) jusqu’à la signature de l’acte de vente et non quelques jours avant le rendez-vous de signature, après que le notaire ait effectué tout son travail. Tout travail complet mérite un salaire … complet.

Par conséquent, lors de la régularisation du compromis de vente au plus tard, vous DEVEZ indiquer l’identité de votre notaire (nom + ville)…ou alors vous taire à jamais.

Etape 4 : Le choix de l’avant-contrat : compromis de vente ou promesse de vente?

Sceller l’accord des parties et définir les conditions générales et particulières qui seront repris dans l’acte de vente, tel est l’objectif de l’avant-contrat.

En raison de sa nature, le compromis de vente (ou la promesse de vente) va définir la relation entre les parties et leurs obligations respectives ainsi que la durée de cette relation qui va trouver son point d’orgue au plus tard le jour de la date butoir retenue pour signer l’acte et opérer le transfert de propriété.

Le délai de régularisation est généralement de 3 mois. Toutefois, ce délai peut varier ou être difficile à tenir si par exemple vous achetez un bien dans le cadre d’une succession ou quand l’un des vendeurs est un mineur par exemple, le notaire s’efforcera de faire de son mieux pour adopter le calendrier satisfaisant au mieux les intérêts de tous.

Quelque soit la nature de l’avant-contrat retenu, vous devrez verser des sommes d’argent correspondant :

– pour le compromis de vente :

Dépôt de garantie (10 % du prix de vente – négociable mais restez raisonnable. N’oubliez pas que vous vous lancez dans une relation contractuelle qui durera quelques mois). La somme sera ensuite déduite du prix de vente.

Provision sur frais d’acte (200 à 300 €). Là encore, cette somme viendra en déduction de la provision sur frais (estimation globale du coût global des frais de votre acte). Cette somme vous sera indiquée par le notaire avant le rendez-vous de signature.

Honoraires de rédaction (200 à 400 €). Cette pratique se généralise au vu du travail effectué lors du montage du dossier. Cette somme n’est pas déduite des frais d’acte perçu par le notaire. Vous devez considérer ces honoraires comme le prix d’une sécurité juridique et l’assurance d’une base de travail qualitative pour le clerc de notaire qui sera en charge de votre dossier.

– pour la promesse de vente :

Indemnité d’immobilisation : cette somme égale généralement à 10 % (négociable dans la limite du raisonnable encore une fois) représente la contrepartie de l’avantage que le vendeur consent à son candidat acquéreur (dénommé ici « bénéficiaire » ; le vendeur est appelé « promettant »). L’exclusivité de la promesse de vente l’empêche d’engager des discussions avec un tiers. L’esprit de la loi est de considérer que cet empêchement bénéficie d’une indemnité d’immobilisation versée par le bénéficiaire de la promesse de vente. Si la vente ne réalise pas même si le délai de rétractation est expiré et même si les conditions suspensives sont réalisées, cette indemnité restera alors acquise par le vendeur.

Provision sur frais d’acte : généralement comprise entre 200 et 300 €, elle s’imputera sur la provision totale en cas de régularisation de l’acte définitif. A défaut, la promesse peut en prévoir la conservation par le notaire si le projet d’acquisition ne se réalisé pas.

Honoraires de rédaction : ce n’est pas automatique pour ce type d’avant-contrat mais le notaire peut prévoir des honoraires qui peuvent varier entre 200 et 300 €.

Droit d’enregistrement : une somme de 125 € est perçue par l’administration fiscale. C’est une spécificité à ce type d’avant-contrat, même s’il est rédigé par un « vaillant » agent immobilier qui devra alors déposer obligatoirement l’acte au service de l’enregistrement (recette des impôts) dans le délai de 10 jours à compter de la signature.

Etape 5 : Le délai de rétractation de 10 jours réservé à l’acquéreur

La loi protège l’acquéreur d’un bien immobilier destiné à l’habitation en lui accordant un délai de rétractation de 10 jours. En cas d’exercice de son droit, la personne sera libérée de toute obligation liée au compromis de vente qu’il aura pourtant signé et toutes les sommes d’argent versées lui seront restituées à l’exception des honoraires de rédaction du compromis de vente (ou de la promesse de vente) voire même de la provision sur frais si une clause le prévoit.

Le délai de 10 jours court à compter de la réception du compromis de vente et de ses annexes envoyés par lettre recommandée avec accusé de réception ou, à défaut de sa réception, de sa première présentation. L’envoi de ce courrier peut être fait par la voie d’un recommandé postal mais aussi, et c’est bien pratique, par voie électronique. Si cela vous intéresse, je vous recommande AR24. Vous pouvez évidemment l’utiliser personnellement. Vous ignorez cette possibilité? Profitez-en, c’est moins cher d’un recommandé postal et bien plus pratique! Attention, en cas d’achat par couple, donnez l’adresse mail de chacun des acquéreurs (un seul pour le compte des deux, ça ne passe pas!).

Pour clôturer sur le délai de rétractation, le droit est accordé uniquement à l’acquéreur et non au vendeur qui est donc pleinement engagé quelque soit la nature de l’avant-contrat signé.

Je ne résiste pas à l’envie de vous préciser un point qui personnellement m’agace : la remise en mains propres du compromis de vente par les agents immobiliers. Je ne comprends pas que cette pratique subsiste encore à ce jour. Il n’y a pas d’autre possibilité de faire courir valablement le délai de rétractation qu’en envoyant à l’acquéreur le compromis de vente (ou la promesse de vente) par lettre recommandée avec accusé de réception (voie postale ou électronique).

Etape 6 : L’offre de prêt

Par offre de prêt, j’entends ici une offre de prêt en bonne et due forme éditée par la banque puis signée par l’acquéreur le 11ème jour après sa réception. C’est donc très précis voyez-vous car ce point est dans la pratique plus compliqué à traiter. Devant l’impatience des clients, on reçoit des appels avec cette injonction : « J’ai mon prêt, je veux un rendez-vous de signature NOW! » Très sincèrement, j’exagère à peine…

J’ai bien des d’anecdotes à vous raconter à ce sujet mais mon propos est ici de vous préciser quelques points essentiels :

un accord de prêt n’est pas une offre de prêt. C’est un accord de principe qui suppose que vous remplissiez toutes les conditions que vous indiquera la banque pour obtenir une offre de prêt conforme à l’accord de prêt initial et surtout aux conditions stipulées au compromis de vente (ou dans la promesse de vente).
même si votre offre est signée, cela ne signifie pas que le rendez-vous de signature est automatiquement accordé par le notaire. La préparation d’un dossier de vente ne se résume pas à l’obtention d’une offre de prêt.
le notaire n’est pas responsable du retard pris par la banque dans l’édition de l’offre de prêt. Les services de prêts immobiliers (généralement regroupés dans les sièges régionaux des banques) connaissent des charges de travail importantes en raison du dynamisme du marché immobilier. Bien souvent, le conseiller en agence peine à faire avancer son dossier. C’est très frustrant pour lui et son client qui est aussi le nôtre. Vous devez composer avec cette difficulté. Comment? En commençant vos démarches auprès de votre banque rapidement après la signature du compromis. Une astuce : si vous signez un compromis ou une promesse de vente et qu’il (ou elle) vous est envoyée en recommandé par voie électronique, un simple transfert de votre courriel à votre conseiller financier lui permettra d’avoir rapidement LA base de travail. Vous savez, nous partageons avec les chargés de clientèle des problématiques similaires. Collecter de la vraie bonne matière première pour travailler efficacement dans l’intérêt de nos clients, c’est vraiment du sport. Si vous voulez que votre dossier de vente avance bien chez le notaire, prenez soin de collaborer de la meilleure manière possible avec votre conseiller!

Quelques mots encore sur l’offre de prêt. Si celle-ci n’est pas obtenue malgré un accord de principe, l’acquéreur est libéré du compromis sans perte financière. Toutefois, les honoraires de rédaction comme la provision sur frais d’acte peuvent être conservé par le notaire si l’avant-contrat le prévoit là encore.

Si d’emblée dans votre avant-contrat, vous souhaitez ne pas recourir à un prêt, il faudra alors apposer une mention spécifique aux termes de laquelle ce refus vous privera d’un désengagement possible même si, après coup, vous envisagez d’avoir recours à un prêt.

Si tel est le cas, n’oubliez pas d’indiquer au notaire la source de votre financement car cela peut nécessiter des clauses particulières.

Etape 7 : L’organisation du rendez-vous de signature

L’obtention d’une offre de prêt ne rime pas avec l’obtention d’un rendez-vous de signature chez le notaire. Ce n’est pas automatique et gardez-vous de contacter spontanément le clerc en charge de votre dossier pour lui dire : « J’ai mon offre de prêt, on signe cette semaine? »

D’abord, vous devez vous assurer que l’offre de prêt a bien été signée et renvoyée au service prêt de votre banque. Généralement, l’offre doit être renvoyée au siège de la banque avec l’enveloppe prévue à cet effet.

Ensuite, le clerc de notaire doit disposer de tous les éléments lui permettant de rédiger l’acte. Certains documents d’urbanisme peuvent prendre plus de temps en raison de la charge de travail en mairie. même si le clerc a tous les éléments, il lui faut contrôler toutes les informations, détecter et traiter les difficultés éventuelles révélées. Cela peut prendre du temps. D’où le délai de 3 mois généralement prévu dans les compromis de vente.

Enfin, l’obtention d’une date de rendez-vous de signature doit vous inciter à prendre vos dispositions pour régler certaines formalités (visite du bien pour un contrôle des lieux, relevé des compteurs – eau, électricité, gaz-, versement d’un apport personnel, souscription d’une assurance habitation.

Pendant ce temps-là, le clerc de notaire prépare votre acte en prévision de sa signature. Et croyez-moi, je peux vous garantir que n’est pas de tout repos!

Une dernière chose : quand vous recevrez le projet d’acte accompagné de votre décompte, prenez soin de le parcourir et communiquer vos remarques avant le rendez-vous et non pendant. Cela contribuera au bon déroulement du rendez-vous dont l’objet est de signer. Simplement.

Etape 8 : La signature de l’acte de vente

Le grand jour est arrivé! Vous êtes ponctuel et tout le monde est présent (vendeur, acheteur, agent immobilier et même le courtier éventuellement). Un retard du notaire lié à un rendez-vous qui traîne un peu? Ne lui en tenez pas rigueur et restez relax 😉 le notaire est peut être retenu par un dossier géré à l’extérieur, des clients dont la situation personnelle requiert un traitement particulier ou la gestion d’un imprévu de dernière minute.

Munissez-vous de votre projet d’acte pendant la lecture qui en est faite par le notaire. Profitez-en pour lui demander un complément d’informations!

Le rendez-se termine par la signature de l’acte, du décompte financier et la délivrance d’attestations de signature.

Une chose très utile est de scanner un exemplaire de l’attestation de signature SANS mention du prix de vente. Cela vous sera très pratique pour d’autres démarches administratives (résiliation ou souscription de contrats ou d’abonnements divers).

Etape 9 : La réception de votre titre de propriété

Après le rendez-vous de signature, le travail du notaire ne s’arrête pas là. Il doit publier votre acte au Service de la Publicité Foncière (S.P.F. anciennement appelé Bureau ou Conservation des Hypothèques). Cette formalité peut prendre plusieurs mois en raison d’une charge de travail de plus en plus importante. Le dynamisme du marché immobilier et le manque de personnel dans cette administration expliquent en grande partie la longueur des délais de traitement. Soyez donc patient et retenez qu’il ne s’agit que d’une formalité. Vous êtes bel et bien propriétaire 😉

Maintenant que vous connaissez les étapes essentielles de votre achat immobilier, il faut vous connaître les contrats préparatoires. Vous avez sans doute déjà entendu parler du compromis de vente. Mais connaissez-vous la promesse de vente?